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浅议房地产中介连锁发展趋势

    从全球范围看,房地产中介已经有80多年的历史。在中介经营体制发展比较充分的地区和国家,大部分的房地产交易都是通过中介完成。相对面言,国内中介仅有10多年的发展历程,成绩和差距同时存在。
    市场的规范,法规的健全,分工的细化,行业准入门槛的提高,信息技术的增强,无不预示着,连
锁经营是房地产中介市场未来发展的主流态势。目前房地产中介连锁主要为三种形式:直营连锁经营、加盟连锁经营和加盟直营混合式。
    结合房地产二、三级市场不断扩展的形势,信息网络技术的普及,消费者理性消费意识的增强,对
房地产中介连锁发展的趋势试作探讨,我们认为主要呈现以下几种趋势:大中型连锁中介注重品牌影响力,调整自身规模效应;网络技术渗透中介经营方式,与传统店铺密切结合;中介市场竞争加剧,中介提倡特色服务。
    1、大型连锁中介企业的扩张重点从网点扩张开始转移到品牌影响力的拓展,同时积极调整自身规
模效应。
    每个城市都有名列前茅的房地产中介企业,经过几年的发展在当地市场拥有较高的市场占有率和品
牌知名度,拥有较高的注册资本,一定数量的门店、员工和经纪人。房地产市场的发展,也带动了这些企业实力的增强。  
    2005年宏观调控影响到整个市场的经营,消费者持币观望,市场低迷,中介业部分陷入被动的局面,颇有"靠天吃饭"的意味。中介行业内进行了洗牌,一方面为连锁中介敲响了增强风险意识的警钟,另一方面也创造了扩大规模经营的机会。门店是中介企业获取房源信息的途径之一,也是连锁企业扩张的重要方式,一些大中型中介就是通过大量分设门店,在一些区域形成了局部垄断。二手房交易有明显的区域特征,要介入某区域市场,设立门店是传统的方式。既显示企业的经营实力,又是扩大品牌影响力的一种方式。拥有最高的市场占有率和品牌知名度具有互相促进的良性循环作用。客户往往通过对企业专业人员数量和素质,以及门店数量的观察而形成对企业实力的印象。企业实力保证了客户对中介企业的信任度,同时也提高了企业诚信经营的信心。
    2、重新加大网络技术的运用力度,加强无形网络和与有型传统店铺的密切结合。
    众多企业拥有自己的企业网页,并且利用网络发布房源信息,一些企业网站已经在客户中拥有了很大的影响力,这些企业通过网络信息服务平台同客户建立虚拟通道。从商业发展的形态看,大量的终端客户对企业经营起到至关重要的作用。房地产中介企业生存和发展的两个源头就是房源和需求。传统的超市购物方式,商家陈列物品,消费者在货架前选择所需要的物品,出售方和消费者多数是间接接触。房子是一件特殊的商品,只作为中间媒介,两端的客户&mdash&mdash出售方和承购方最终是直接接触。客户的资源对于房产中介来说是一笔财富,对客户传达的信息的把握和分析,有利于中介商提供更好的服务。传统的店铺式经营,客户信息主要通过两个途径反应,一是成交信息,二是业务员的操作经验,造成信息传达有一定的时效限制。客户登陆网络平台留下的信息,直接为企业提供分析的材料。
    不同年龄层次的客户形成不同的生活习惯,年轻人由于工作时间的原因,直接到中介门店咨询委托有一定的局限。上网浏览和发布信息已经成为大多数人的生活方式,网络信息的丰富性和操作的简便性,解决了实地了解市场信息的困难。目前大部分连锁中介实现内部联网,门店工作人员操作电脑是一项必不可少的技能要求,利用网络查询房源和客户需求已经成为他们工作的一部分。目前美国最大的某房地产网站拥有近千万的独立用户,占有全美百分之十左右的市场份额。网站内每一套房屋都有图片,用户在网站上搜索房屋之后在线填写预约看房单,然后通过线下得到服务。网络成为房源销售的另一个渠道。
    一些中介企业利用网络平台信息资源共享、操作规范性的特点,把新技术与经营紧密结合,作为企业的重要经营手段。计算机网络技术的应用,大大提升这些企业信息管理能力,进而提高企业的经营业绩。
    因此可以说,中介连锁经营有两个网络,一个是门店,另一个是网络技术平台。两者的有效结合,更能拓展房产中介的新型经营模式。房地产市场上所渭的"一、二手联动",在经营模式上就需要两者结合。门店利用网络平台成为房屋销售的无数个小型现场,门店人员可以借助多媒体技术更详细地向客户推荐房源。
    3、中介市场竞争层次提升,企业开始提倡特色服务竞争、人才竞争和品牌竞争。
    随着房地产中介市场发展的成熟,中介企业面临着大浪淘沙,连锁经营的企业都在寻找做大做强的途径,企业间竞争必然加剧。企业竞争比拼的就是经营水平,而服务是房地产中介企业的根本,而房地产本身就属于第三产业&mdash&mdash服务业。
    首先提倡诚信服务,树立中介企业良好形象。大中型连锁企业布长期经营中形成良好的社会形象,在企业过去和未来经营中无疑起到了关键的作用。诚信服务能够赢得客户的信任,提升行业的口碑,增添品牌的含金量,能够在进一步发展过程中转化为具有巨大价值的无形资产。无形资产需要长时间才能形成,而它的丧失可能就在瞬问发生。房地产本身即使以往再强的企业也会在一夜之间失败。诚信是最根本的服务。
    服务作为产品,没有专利权,而且它的复制性很强。房地产中介操作流程和对客户提供的服务产品都基本相同。对于客户来说,选择何家中介,获取的服务内容没有多大区别。如何抓住客户,如何留住和挖掘潜在的客户,研究客户需求是房地产中介企业的重要工作。企业不仅要为客户提供交易信息,也要根据客户的实际要求为他们提供个性化的服务平台。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、抵押贷款、装饰装修等多方面的服务,企业可以向客户提供菜单式服务,根掘客户的需求,实现个性化的服务。
    客户的类型是多层次的,房地产中介企业要有足够多的房源,促成交易的成功。为客户提供菜单式的服务,多方面满足客户的需求,实在地贴近客户降低消费者的交易成本,赢得客户,但是任何一个经营实体的能力是有限的,不可能满足全部客户的需求,也不可能包揽千差万别的客户,所以,要实现特色经营,做到服务的专业化,利用各类专业化的服务机构的有效整合,做到信息共享、资产重组、资源合理配置。
    提倡诚信经营,开展个性化服务,促使服务向专业化方向发展,都需要提升中介人员的素质。房地产作为不动产,交易的性质是产权交易,涉及到众多的法律法规,而且还需要有相当的专业知识。连锁中介趋向系统化的发展,人员的从业形象、业务操作能力、服务的方式等,都对其有重要的影响。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额,中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大,因此,从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识,而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧,同时,还要具备公关能力和敬业精神。总体而言,就需要吸纳一批具有较高学历、较多的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准的人员加入到企业队伍中,成为房地产连锁中介经营的中坚力量。