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《上海房产经纪行业发展战略研究》可行性方案

根据上海市房屋土地资源管理局《关于下达2006年局科研项目的通知》要求,特制订本课题可行性方案。
一、立项依据和目的意义
(一)项目研究依据和目的
上海市房地产经纪行业是一个初创发展时间不长的新兴行业,也是上海现代服务业的重要组成部分。近几年来,随着上海房地产业的蓬勃发展,房地产经纪行业也得到了迅猛发展,涵盖了房地产咨询策划、营销代理、中介等各个领域,为上海房地产市场作出了积极贡献。与此同时,该领域的种种"无序行为"诸如意向金、定金问题在报纸上屡屡曝光;行业中飞单、恶意挖人的问题在企业间、市场中造成了不良影响,这些都阻碍着行业的健康发展。
2004年,我协会曾会同华师大东方房地产学院进行了《上海房地产经纪行业发展与管理研究》,该课题达到了国内同类研究的领先水平,对促进行业发展、强化行业管理起到了积极作用。本项目是这一课题的深化与发展。
2005年,房产新政实施后,上海房地产经纪行业发生了深刻的变化。2006年"国六条"等政策出台后,上海房地产业、上海房地产市场又有了新的变化。上海房地产经纪行业的现状如何,未来怎样变化,其规模、结构、发展模式和行业管理怎么办本课题将在深入调研的基础上,反映现状,就行业发展的若干重要问题,提出建设性意见。
(二)项目研究意义
通过本项目的研究,对上海房地产经纪行业的现状有一个新的认识,对解决这一行业目前存在的问题、特别是若干关于行业健康发展的重要问题,提出建设性的意见,这将对政府加强行业管理、企业寻找正确的发展途径、规范行业行为,发挥积极作用。

二、研究内容
(一)研究内容:
1、本协会在2004年会同华师大东方房地产学院进行《上海房地产经纪行业发展与管理研究》后,市场和行业发生的变化,以及行业的现状,如:目前上海有多少房地产经纪企业,2004年后新开了多少,关了多少;这些企业的所有制结构状况;经营方式有何变化;行业从业人数,其中持有"上海证"、"全国证"的人数;行业从业人员文化程度、来源等等。
2、上海房地产经纪行业健康发展若干重要问题的研究
(1)房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制
(2)上海房地产经纪行业队伍建设和从业人员素质的提高
(3)中介企业的收费标准和资金监管
(4)二手房网上服务平台的建立和完善
(5)房地产经纪规范的建立和完善
(6)对房地产经纪企业和经纪人从业行为的执法检查
(7)行业协会在行业管理和建设中的地位与作用
(二)关键难点
1、管理体制不顺。如房地产职业经纪人的准入,因上海市人大有《上海市执业经纪人条例》,所以,上海房地产执业经纪人资格考试由上海市执业经纪人协会组织考试发证。该协会对由国家建设部和人事部考试通过的"全国房地产执业经纪人"的资格不予认可;房地产经纪企业的设立和注销由市工商局管理,市房地局只是业务管理,而没有企业状况的数据。这就使本课题的开展在体制上碰到了难题。
2、没有建立行业统计制度,数据采集比较困难。
3、没有实施"人必归业,业必归会"的政策,所以,会员在本行业企业总数中的比例不高,对于本行业的全面研究存在困难。
4、市场不景气,企业参与调研的积极性不高。
5、许多问题长期呼吁得不到解决,业内人士对于解决问题缺乏信心。
(三)技术方案
1、走访市房地资源局、市工商局、市物价局的有关部门,就本课题有关问题进行咨询和探讨。
2、发挥协会中介、代理、法律事务等专业委员会作用,召开座谈会、研讨会,进行专题研究。
3、配合市房地局交易中心,进行二手房网上服务平台的探索与实践。
4、通过调研,进行数据、资料的对比分析。
(四)研究方法:
通过座谈与走访有关部门、查阅有关资料、数据对比分析等办法,进行整个课题和具体问题的研究。
特别是在对上海房地产经纪行业健康发展若干重要问题进行研究时,既要准确地反映现状,了解问题的成因,还要学习借鉴国内外的成功经验。如在房地产经纪的经营模式、行业规范、管理制度等方面,美国和我国的台湾、香港地区都有成功的经验,我们学习借鉴他们成功的经验,找到适合上海房地产经纪行业实际情况的办法,提出切实可行的建议。

三、成果形式和考核指标
(一)成果形式
形成《上海市房地产经纪行业发展战略研究》课题报告。
(二)考核指标
1、完成《上海市房地产经纪行业发展战略研究》课题报告。
2、对上海房地产经纪行业现状有清晰的描述和反映。
3、对行业若干重要问题的产生原因,有符合实际情况的剖析,并提出解决问题的建议。

四、成果应用单位或应用推广趋势
供政府有关部门决策参考,以进一步加强对上海房地产经纪行业的领导和管理。
协会搞好自身建设、行业自律及服务会员企业等工作。
供行业内的企业联系实际、谋求发展、确定战略时参考。

五、经济效益和社会效益分析
(一)深化和发展2004年我协会与东方房地产学院联合进行的《上海房地产经纪行业发展与管理研究》成果。本项目以社会效益为主。
(二)对于2005年国家对国民经济进行宏观调控及当前九部委政策出台后上海房地产经纪市场和行业的现状可以有一个客观、真实的认识。
(三)对当前困扰上海房地产经纪行业的管理和健康发展的若干重要问题予以剖析,并针对性提出建议。
(四)有利于提高上海房地产经纪行业企业和员工素质;有利于政府主管部门加强对行业和市场的管理;有利于发挥行业协会的作用;有利于上海房地产经纪行业的持续健康发展。

六、计划进度
2006年6月课题方案向有关专家咨询;
2006年7月组建"课题组";
2006年8月向市房地局上报本课题可行性方案、开题;
2006年8月:2007年3月开展调研,撰写课题报告;
2007年4月完善课题报告、课题报告初稿向行政主管部门和有关专家征询意见;
2007年5月向市房地资源管理局上报"课题报告";
2007年6月接受市房地资源局组织的专家评审,进一步完善"课题报告",并促进课题成果应用。

七、实现本项目预期目标已具备的条件
(一)2004年本协会会同华师大东方房地产学院所作课题《上海房地经纪行业发展与管理研究》,从理论与实践的结合上,已为本课题打下了良好基础,可以减少对上海房地产经纪行业历史演变、原有各种基础数据的调查分析,并可以运用原有材料作对比分析。
(二)华师大东方房地产学院已承诺对本课题继续予以合作,并将提供各方面支持。
(三)上海房地产流通研究所,对本课题给予全面合作。对本课题在人员安排、理论和实践结合的研究方面提供良好条件。
(四)协会12家副会长或理事单位同意作为本课题的支持单位,对调研工作给予人员、经费和工作方面的支持,为本课题研究的成功实施,提供了人财物以及工作方面的基础。

八、项目研究人员名单
1、课题组顾问:
许明义上海市房地产经纪行业协会会长
顾长浩上海市法制办公室副主任
2、课题组成员:
组长:张永岳上海东方房地产学院院长
副组长:方晨上海市房地产经纪行业协会常务副会长兼秘书长
崔裴上海东方房地产学院副教授
组员:彭再康上海市房地产经纪行业协会副会长
朱平上海中汇律师事务所主任
吴伟良东方房地产学院副教授
孟昭国上海市房地产经纪行业协会副秘书长
王盛上海东方房地产学院博士
3、课题合作单位:
华师大东方房地产学院
上海房地产流通研究所
4、课题支持单位(12家品牌经纪企业):
上房房屋置换有限公司
上海房屋销售有限公司
上海信义房屋中介咨询有限公司
上海亚业房地产经纪有限公司(21世纪)
上海臣信房地产经纪有限公司
上海同策房地产咨询有限公司
上海策源置业顾问有限公司
上海中原物业代理有限公司
上海搏邦地产投资顾问有限公司
上海开启房地产投资咨询有限公司
上海住商房地产经纪有限公司
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司